Ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за год с учетом роста ставок и цен повысился на 57%, а на вторичном рынке — на 31%. В 2022-м тренд на подорожание ипотеке сохранится, прогнозируют аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью» 
Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки и инфляции. В начале января крупнейший банк страны — ВТБ повысил ставки по жилищным кредитам до 10,3% годовых. В Сбербанке тоже допустили, что ставки по ипотечным кредитам в 2022 году могут превысить показатель в 10%. Еще год назад оформить ипотеку можно было по ставке 6-8%.
Одновременно с повышением ставок выросли в цене и сами квартиры: как на в новостройках, так и на вторичке. Редакция «РБК-Недвижимость» попросила аналитиков проанализировать, как изменился платеж по ипотеке за год на примере покупки однокомнатной квартиры в Москве — на вторичке и на первичке.
Как считали
В качестве примеры была взята квартира, купленная в ипотеку, в новостройке или на вторичке. Для расчета бралась средняя стоимость однокомнатной квартиры и примерные средние ставки по ипотеки на начало 2021 года и начало 2022 года. Для новостроек еще дополнительно были рассмотрены показатели августа 2021 года, когда для Москвы фактически прекратила действие льготная ипотека и ставки стали сопоставимы с рыночными показателями. Первоначальный взнос рассматривался на уровне 20%. Срок ипотеки — 21 лет для рынка новостроек, 20 лет — для вторичного. Для рынка новостроек расчеты провели аналитики платформы bnMAP.pro (занимается мониторингом рынка новостроек), для вторичного — эксперты Циан.Аналитика.
Ипотека на новостройки
В начале 2021 года ставки по ипотеке на новостройки благодаря программе льготной ипотеки были одними из самых низких за всю историю рынка. Так, оформить кредит на покупку нового жилья в рамках программы можно было по ставке не выше 6,5% годовых, на практике банки предлагали льготный кредит по ставке 6% и ниже. По данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в «старой» Москве на тот момент составлял 12,8 млн руб., а средняя ставка — 6% годовых. При первом платеже в размере 20% и сроке кредита 21 год, ежемесячный платеж по кредиту составлял в среднем 71,5 тыс. руб., пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В марте 2021 года ЦБ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку. Впоследствии регулятор повысил ставку еще шесть раз, на фоне чего стали дорожать и ипотечные кредиты. Кроме того, в июле поменялись основные параметры льготной ипотеки. Саму программу продлили до 1 июля 2022 года, но ставку по программе повысили до 7% годовых, а лимит по кредиту уменьшили до 3 млн руб. для всех регионов. В результате программа стала практически бесполезной в крупных городах России, включая Москву, где чек покупки гораздо выше.
Читайте также: В каких городах льготная ипотека потеряет смысл с 1 июля
В итоге в августе 2021 года доступность ипотеки снизилась на фоне роста ставок (в июле ЦБ повысил ключевую сразу на 1 п. п.) и цен на жилье. Так, по данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в старой Москве по сравнению с январем 2021 года увеличился на 10,1% и составил 14,1 млн руб., а средние ипотечные ставки выросли до 8% годовых. При указанных условиях ежемесячный платеж по кредиту тоже вырос — на 29,3% и составил уже 92,5 тыс. руб.
Однако и после этого ставки по ипотеке и цены на недвижимость продолжили постепенно расти, что привело к дальнейшему увеличению размера платежа и снижению доступности жилья. Согласно расчетам bnMAP.pro, по состоянию на январь 2022 года средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в границах старой Москве увеличился еще на 4,9% и составляет 14,8 млн руб. При средней ставке по ипотеке в 10% и сроке кредита 21 года ежемесячный платеж по кредиту уже достигает 112,5 тыс. руб. Это на 21,6% больше, чем приходилось платить в августе 2021 года и на 57,3% больше, чем год назад.
Если говорить о переплате по ипотеке, то она выросла еще сильнее. Согласно подсчетам bnMAP.pro, если в январе 2021 года сумма переплаты при указанных вводных составляла составляла 7,7 млн руб., то в январе 2022 года она выросла до 16,5 млн руб. «Таким образом, переплата увеличилась более чем в 2 раза (на 111%)», — отметила Ирина Доброхотова.
Измнение платежа по ипотеке за год при покупке однокомнатной квартиры в новостройках Москвы.
Прогноз: средний платеж по ипотеке будет расти
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Безусловно, доступность новостроек для большинства покупателей за последний год снизилась. Однако, учитывая сохраняющийся стабильный спрос, это снижение пока не является критичным. Покупательскую активность сейчас во многом подстегивают растущие цены и ставки по ипотеке. Те, кто нуждается в покупки новостройки, спешат это сделать до нового витка цен и ставок. При этом, несмотря на удорожание ипотеки в целом, на рынке все еще остаются и более доступные специальные программы от банков и застройщиков со сниженной ставкой, в том числе и на весь срок кредита.
Возможно, что в ближайшее время средний платеж по ипотеке будет расти. Это связано как с вероятным локальным увеличением цен, так и с повышением ставок по ипотеке. Но такой ситуации как в прошлом году мы, скорее всего, не увидим. Ближе к середине года при снижении спроса возможна определенная коррекция цен в целом по рынку.
Ипотека на вторичке
В начале 2021 года вторичка с точки зрения ипотечных ставок уступала по привлекательности рынку новостроек. Если благодаря льготной программе ипотеку на новое жилье можно было оформить под 6% годовых, то на вторичке ставки были в районе 8% годовых. Хотя и цены на квартиры в этом сегменте были ниже. По данным Циан.Аналитика, стоимость однокомнатной квартиры в Москве в январе 2021 года составляла 9,2 млн руб. При первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составлял 61,5 тыс. руб.
За год (январь 2021 года к январю 2022 года) стоимость вторичной однушки увеличилась на 14% до 10,4 млн руб. Ставки по ипотеке на вторичное жилье сейчас сравнялись с новостройками и тоже находятся на уровне 10%. С учетом повышения цен и ставок ежемесячный платеж по ипотеке за год увеличился на 31% до 80,6 тыс. руб.
«С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет вырастет почти в полтора раза (+48%) или примерно 3,6 млн руб. А общая стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке станет больше на 29%: 16,6 млн руб. для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам января 2021 года, против 21,4 млн руб. для тех, кто совершил сделку годом позже — в январе 2022 года», — добавила эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина. «То есть стоимость квартиры на вторичном рынке увеличилась примерно на 14%, но с учетом больших процентов по ипотеке, реальная цена квартиры выросла на 29%», — добавила она.
Однако, по словам эксперта, для заемщика зачастую важнее не общая переплата, а нагрузка ипотеки на бюджет. Средняя заработная плата в Москве в январе 2021 года, по данным Росстата, «на руки» составляла 81 тыс. руб. То есть средний платеж был равен 75% от дохода. Согласно последним данным Росстата (октябрь 2021), зарплата выросла до 90 тыс. руб. Однако платеж по ипотеке составляет уже 89,6% от средней зарплаты. «Выходит, что приобрести однокомнатную квартиру с минимальным первым взносом со средней зарплатой практически невозможно — оставшихся средств не хватит на повседневные расходы», — отметила эксперт Циан.Аналитика.
Измнение платежа по ипотеке за год при покупке однокомнатной квартиры на вторичке в Москве.
Прогноз: доступность жилья продолжит снижаться
Эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина:
— Тренд на повышение ставок сохранится с учетом текущей политики ЦБ, то есть доступность жилья продолжит снижаться как за счет более дорогой ипотеки, так и повышения цен на сами квартиры, пусть это будет и меньший рост цен в сравнении в 2021 годом, на уровне инфляции.
Если ставка по ипотеке вырастет до 12%, то даже при сохранении текущей стоимость квартиры, ежемесячный платеж составит 92 тыс. руб., что уже выше средней заработной платы «на руки». То есть повышение ставки на 1-2 п. п. существенно удорожает ипотеку. Поэтому многие будут ориентироваться на первичный рынок, где немало программ от девелоперов, когда взять кредит можно под 6-7% годовых. Еще один вариант — это ипотека на больший срок. Если в начале 2021 года ипотеку брали на 19,4 года в Москве (данные ЦБ РФ), то в ноябре этот срок увеличился до 21,6 года. Это один из вариантов снизить размер ежемесячного платежа при текущих растущих ставках.
Читайте также