Организация успешного дела, связанного с производством ТНП, торговлей, разработкой информационных продуктов, предоставлением услуг, логистикой, пр. требует специально приспособленных для этого помещений. Архитекторы, строители не в состоянии учесть потребности всех предпринимателей и особенности каждого вида бизнеса.
Поэтому на практике производственные, офисные, складские площади приходится перестраивать. Такой процесс имеет юридическое название — перепланировка нежилого помещения. Законное проведение последней осуществимо, если планируемые работы согласовывать в компетентных органах и получать там разрешение на переоборудование.
Это хлопотно, сопряжено с нюансами и трудностями, о которых мы расскажем ниже.
Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса
Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:
- Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
- Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.
Изменение планировки традиционно включает в себя:
- Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
- Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
- Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
- Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
- Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.
Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения, подробнее тут https://www.bnkomi.ru/data/relize/140003/. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:
- Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
- Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.
Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.
Рекомендация: если перепланировка помещения предусматривается в многоквартирном здании, начинать нужно с отмены статуса «жилое» и перевода его в объект нежилого фонда.
Рассмотрим по-отдельности в деталях главные отличия обеих альтернатив. Начнем с варианта, что оформляется и согласовывается в нежилом фонде.
Специфика перепланировки нежилых помещений в нежилом здании
Когда для перепланировки нежилых помещений в нежилом здании не понадобится радикально изменять элементы фасада (конфигурацию и размеры окон, проделывать отдельный вход), то процедура согласования сведется к т. н.
«временному регламенту» Московского городского бюро технической инвентаризации.
В противном случае регистрация (инвентаризация) выполненных работ по-прежнему возлагается на БТИ, однако дополнительно придется оформить, согласовать и утвердить проект реконструкции фасада в Государственном унитарном предприятии «ГлавАПУ» и Московском комитете архитектуры.
Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве предполагает подачу:
- Нотариально заверенных документов, которые подтверждают право собственности;
- Письменного разрешения на реконструкцию, выданного лицу, арендующему площадь, ее собственником;
- Технического заключения компетентной организации о фактическом состоянии несущих конструкций и возможности перепланирования;
- Эскизный проект запланированных реконструкции и перепланировки, который подготовила лицензированная компания.