Эксперты сходятся во мнении, что в 2023 году цены, спрос и предложение на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья будут зависеть от выхода новых проектов 
Загородные форматы жилья стали востребованы покупателями из-за пандемии и перехода на дистанционную схему работы. Однако ожидаемого в 2022 году выхода крупных застройщиков на загородный рынок Подмосковья так и не произошло, что негативно сказалось как на спросе, так и на предложении.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о текущей ситуации на первичном загородном рынке и сделали прогноз на 2023 год.
Недостаток предложения и низкий спрос
Эксперты сходятся во мнении, что спрос на первичном рынке загородного жилья в Московской области в начале 2023 года остается невысоким из-за недостаточного предложения, покупателям не из чего выбирать.
Главной причиной такой ситуации руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов назвал отсутствие массового выхода на загородный рынок крупных застройщиков. Эксперт напоминает, что еще в 2021 году застройщики объявили, что начнут реализацию загородных проектов в малоэтажном сегменте. Однако были реализованы лишь единичные проекты, не оказавшие существенного влияния на загородный сегмент.
В 2023 году на первичном загородном рынке большого количества новых проектов и не появится, считает директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. По его словам, после объявления частичной мобилизации в конце сентября 2022 года реализацию некоторых проектов отложили на неопределенный срок.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина также убеждена, что уровень спроса будет зависеть от вывода новых проектов от застройщиков. Из-за недостатка предложения покупатели предпочтут вести самостоятельное строительство через подрядные организации, поскольку выбор на первичном загородном рынке минимален, добавляет эксперт.
Крупные застройщики не спешат на загородный рынок из-за недостаточной рентабельности. При одной и той же площади строить многоквартирные дома выгоднее, несмотря на больший по времени цикл возврата средств. Для домов он ниже в два-три раза, но меньше и доходность, считает Виктория Кирюхина. По общему мнению опрошенных экспертов, покупатели, выбирающие полноценные коттеджи и дома, хотят видеть соответствующий уровень инфраструктуры, а это также означает дополнительные затраты. И только при масштабном строительстве такие проекты становятся выгодными.
Серьезная проблема — большая доля УБП
По данным «Инком-Недвижимости», в начале нынешнего года главное место на рынке загородной недвижимости Подмосковья (88%) занимают участки без подряда (УБП). На коттеджи и дома, пригодные для круглосуточного проживания, приходится 9%, а на блокированную застройку — 3%. Средняя стоимость объекта на загородном первичном рынке в начале 2023 года составляла 7,9 млн руб., за год она увеличилась на 25%. При этом средняя стоимость коттеджа или дома со всеми коммуникациями для круглогодичного проживания составляет 30,7 млн руб. (+7,7% за год).
В ближайшее время кардинальные изменения цен и структуры предложения на загородном рынке маловероятны, считает Дмитрий Таганов.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский»:
— Масштабные проекты на загородном рынке от крупных застройщиков могут улучшить ситуацию. Застройка больших площадей в Подмосковье под ИЖС и малоэтажку подстегнула бы банки поддерживать льготную ипотеку и ипотеку на строительство и продвигало идею о жизни за городом в комфортной среде с развитой инфраструктурой.
Средняя стоимость дома на загородном рынке Подмосковья в 2022 году
| Месяц | Средняя стоимость дома, млн руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| Январь | 28,5 | +1,1% |
| Февраль | 29,3 | +2,8% |
| Март | 30,3 | +3,4% |
| Апрель | 31,8 | +5% |
| Май | 31,3 | -1,6% |
| Июнь | 30,9 | -1,3% |
| Июль | 30,3 | -1,9% |
| Август | 30,1 | -0,7% |
| Сентябрь | 30,4 | +1% |
| Октябрь | 29,7 | -2,3% |
| Ноябрь | 29,9 | +0,7% |
| Декабрь | 30 | +0,3% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Что будет с ценами в 2023 году
Если в 2023 году на загородный рынок Подмосковья выйдет достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичного лота должна пойти вниз. Но пока такое развитие событий маловероятно, считает Дмитрий Таганов.
При работающей ипотеке на строительство под ИЖС, а также при недостаточном наполнении загородного рынка новыми ликвидными объектами цены будут стабильны, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Когда говорят о возможном снижении цен на загородную недвижимость, необходимо помнить, что застройщикам некуда их снижать, считает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. По ее словам, небольшие дисконты на первичном рынке возможны из-за того, что у застройщиков имеется небольшой «жирок», но никаких предпосылок для падения цен в целом нет. Хотя бы потому, что себестоимость строительства продолжает расти, поясняет эксперт.
Читайте также:
